«Особенности национального коттеджного строительства» (материалы заседания круглого стола), журнал «Технологии строительства», № 3 (37), Москва, Россия, 2005 г.

Особенности национального коттеджного строительства

Коттедж — строение, предназначенное для постоянного проживания и соответствующее общепринятым представлениям о комфорте. Как правило, владельцами коттеджей становятся люди не бедные. Современный застройщик — не исключение. Тем не менее, он очень отличается от неразборчивого заказчика начала 90-х годов, когда каждый, кто успел заработать крупную сумму денег, стремился как можно быстрее вложить ее в недвижимость. При этом предпочтение отдавалось огромным земельным участкам и многоэтажным кирпичным «хоромам» площадью 800—1000 м2 с бесконечным количеством помещений. Чаще всего подобные дома-музеи возводились с нарушением архитектурно-строительных норм и скорее являлись памятниками материального благополучия, равно как и удивительной безвкусицы хозяев, нежели удобным жильем, заменяющим или дополняющим городскую квартиру.

Хатунцев: К сожалению, вполне естественное желание многих вырваться из густонаселенных городов с одной стороны, и недостаток культуры у большинства домовладельцев — с другой, действительно привели к тому, что за последние 15 лет на российской земле появилось немало краснокирпичных «шедевров», отторгаемых окружающей средой. Я думаю, что время подобных образцов архитектурного искусства отошло в прошлое. Сегодняшние владельцы загородных домов стараются не повторять ошибок своих недальновидных предшественников и предпочитают тратить деньги с умом. Люди наконец-то поняли, что, по меньшей мере, неразумно переплачивать за лишние квадратные метры, которые к тому же требуют больших, а главное постоянных эксплуатационных расходов. Современный заказчик, собирающийся построить дом «своей мечты», все чаще старается придерживаться принципов рационализма, основной из которых - оптимальное сочетание функционального и эстетического начал.

Небов: Не знаю, как Вам, а мне наше Подмосковье нравится, потому что малоэтажная застройка столичных предместий последних 20 лет -это выражение нашего национального характера, это проявление той воли, которая появилась у моих соотечественников в конце 80-х годов.
Как мы строили до перестройки? В подавляющем большинстве случаев - индустриальными методами по типовым проектам. Я, например, строил мосты, а кто-то -кинотеатры, жилые дома и т.п. По сути дела, мы долгое время занимались клонированием архитектурных объектов различного функционального назначения, причем не самых идеальных ни в отношении их потребительских характеристик, ни в отношении их эстетической ценности. Какой строительный материал был самым доступным?.. Правильно, бетон. Поэтому и архитектура доперестроечного периода особого восторга не вызывает. Словосочетание «загородный дом» ассоциировалось со скромным дощатым домиком на шести сотках, исполосованных худосочными грядками. Размеры подобного строения, как правило, четко регламентировались.

В начале 90-х у людей появились «быстрые» деньги и возможность для самовыражения. Правда, «быстрые» деньги быстро кончились, а плоды необузданной фантазии новых русских остались. Владельцы недостроенных кирпичных монстров без окон, без дверей не первый год пытаются их продать, однако желающих потратить свои сбережения на реанимацию подобных памятников архитектуры чрезвычайно мало.

Хотелось бы поблагодарить редакцию журнала за то, что меня пригласили на эту встречу, однако я собираюсь больше слушать, нежели говорить, поскольку опыта коттеджного строительства у нашей компании пока нет. Чем продиктован такой интерес к теме нашего круглого стола, я сейчас объясню. Дело в том, что мы планируем построить в Подмосковье поселок для северян. В преддверии его проектирования встал вопрос: что же нужно нашему северянину? Но дать на него однозначный ответ мы так и не смогли. Это и немудрено: кому-то нужен двухэтажный дом площадью 200 м2 на участке, допустим, в 12 соток, кому-то — те же 200 «квадратов» на 40 сотках. Кому-то подавай не менее 700 «квадратов» и участок с гектар... Один человек хочет построить дом, потому что у него ребенок учится в Москве, и он сам в будущем планирует переехать в Подмосковье. Другой не знает, в чем ему хранить свои сбережения, поэтому решил построить коттедж, чтобы потом его перепродать. При таком разнообразии запросов, такой многоплановости подходов сформировать единый «пул» для поселка очень сложно.

Хатунцев Игорь Петрович - руководитель архитектурного бюро "Второй свет" (слева); Платонов Андрей Александрович - генеральный директор компании Platcom (справа)

Платонов: Построить такой поселок, который бы одинаково нравился нескольким заказчикам с разным уровнем достатка, невозможно. У какого-нибудь олигарха, состояние которого измеряется миллионами долларов, одно представление «о счастье», у человека, работающего в бюджетной организации, - совсем другое. Такова суровая правда жизни. От этого никуда не денешься. Поэтому при проектировании и строительстве организованных коттеджных поселков, прежде всего, должен соблюдаться принцип социальной однородности.
Ни в одной стране мира вы не встретите такой поселок, в котором бок о бок жили бы и бедные, и богатые. А мы все еще пытаемся в одном поле строить респектабельные особняки, окруженные неприступными заборами, и скромные дома, которые можно назвать коттеджами лишь с определенной долей условности.

Орбант Савелий Львович - директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" (слева); Небов Павел Борисович - генеральный директор компании "К2К" (справа)

«ТС»: В каких направлениях развивается современное коттеджное строительство в пригородной зоне столицы? Какова на сегодняшний день структура потребительского спроса?

Орбант: Еще лет 10 назад рынка загородной недвижимости практически не существовало. Не было четкой структуры спроса и предложения, не был сформирован вкус потребителей, велась стихийная застройка. За последние 4 года ситуация существенным образом изменилась: загородный дом стал непременным атрибутом преуспевающего человека, изменились потребительские предпочтения, обозначилась четкая сегментация рынка этого типа недвижимости по классам. В настоящее время столичные риелторы используют следующую классификацию.

Загородная недвижимость эконом-класса. Этот класс объединяет новые объекты, возводимые промышленным способом с использованием каркасных или панельных технологий. Недвижимость класса «эконом» можно купить на первичном или вторичном рынке, продав квартиру в Москве. То есть, если человек продает четырехкомнатную квартиру, расположенную в центре Москвы за $200-300 тыс., у него появляется возможность приобрести эквивалентную недвижимость в эконом-классе и переехать за город. Стоимость готового объекта на первичном рынке достигает $200 тыс. при площади 1 50-200 м2, на вторичном рынке дома эконом-класса предлагаются по $250 тыс. и более.
Загородная недвижимость бизнес-класса. Недвижимость бизнес-класса — это современные дома площадью от 200 до 400 м2. Они сегодня самые востребованные, поэтому спрос заметно превышает предложение. Покупатели недвижимости бизнес-класса - люди, для которых в одинаковой степени важны и концепция поселка, и охрана, и служба эксплуатации, но при этом они всегда обращают внимание на соотношение цена/качество. Такой заказчик готов пожертвовать качеством архитектуры, инфраструктуры, обслуживания и пр. ради цены. Сегодня объекты бизнес-класса на столичном рынке стоят от $250 до 800 тыс. Чем объясняется такой большой диапазон? Дело в том, что в бизнес-классе сегодня сформировались свои потребительские группы по предпочтениям: бизнес и бизнес-плюс. В классе бизнес-плюс, объединяющем недвижимость стоимостью выше $500 тыс., уже делается упор на архитектуру, на качество и меньше на цену, и, тем не менее, это все-таки не высший качественный сегмент, поскольку еще не предъявляются требования по эксклюзивности дома, по эксклюзивности поселка, по эксклюзивности сервиса.

Безукладников Андрей Рафаельевич - руководитель отдела объектного проектирования компании "Профайн РУС" (слева); Лобанова Вера Сергеевна - руководитель архитектурного бюро "Слобода" (справа)

Третий сегмент рынка — недвижимость класса de luxe. Минимальная стоимость коттеджа в сегменте этого класса составляет $800 тыс. Средняя планка - $2-3 млн. Встречаются единичные объекты стоимостью $15—30 млн. Отличительные особенности недвижимости класса de luxe - престижность месторасположения участка, эксклюзивность и безупречное качество объекта, наличие профессиональной службы эксплуатации и охраны, развитая инфраструктура, обеспечивающая предоставление широкого спектра сервисных услуг, социальная однородность поселка и т.д. То есть такой вопрос, как стоимость, стоит, чуть ли не на последнем месте.

«ТС»: Массовый спрос сосредоточен в ценовой категории от 50 до 200 тыс. долларов. Располагает ли современный рынок загородной недвижимости возможностью удовлетворить растущие запросы покупателей со средним достатком?

Орбант: В сегменте эконом-класса сегодня действительно очень высокий спрос, но, к сожалению, адекватное предложение отсутствует. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся строительством и реализацией коттеджей, почти не предлагают дома эконом-класса - это им просто не выгодно.
Все проекты загородной недвижимости длинные, они требуют сначала покупки земли и вложения очень больших денег. Поэтому рентабельность такого проекта должна быть не меньше 50%, если срок его реализации, допустим, три года. В результате у нас на стройку, если мы хотим вписаться в $200 тыс. продажной стоимости, остается $50-60 тыс. Какой дом можно построить за $50-60 тыс.? Уж точно не кирпичный, не деревянный и вряд ли качественный. Поэтому компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», занимающая достаточно сильные позиции на риелторском рынке и более 8 лет выступающая в качестве загородного девелопера, коттеджи эконом-класса не строит.

Но недорогое и небольшое жилье очень востребовано. Мы сейчас делаем поселок, в котором дома площадью 1 50 м2 будут продаваться за $ 100 тыс. Правда не знаю, что у нас из этого эксперимента получится, поживем — увидим.

Иванов Алексей Александрович - руководитель мастерской архитектурного бюро "Архстройдизайн АСД" (слево); Ноздрачева Полина Владимировна - доцент кафедры "Градостроительство", МАрхИ

Вы абсолютно справедливы - классификация сегодня в России работает на 100%, и обо всех этих поселках можно говорить только с учетом этой классификации, поскольку у каждого класса свои законы. Если попытаться определить, к какому же классу будет относиться недвижимость, о которой я говорю, то она, пожалуй, не впишется ни в один упомянутый Вами сегмент. У нее будет своя ниша: это дома класса эконом-минус. Это такое загородное жилье, которое можно рассматривать, как альтернативу не 4-5-ком-натной квартире в центре, а 2—3-комнатной квартире в спальном районе столицы.

По какой схеме работала компания-застройщик, для которой мы проектировали эти дома? Она выкупила участок земли площадью 260 га, проложила все инженерные сети, установила охранную сигнализацию и теперь ведет застройку по предложенной нами архитектурной концепции. По какому пути пошли мы, разрабатывая эту концепцию? Была принята идея архитектурного разнообразия типов жилья с акцентом на плотную застройку. В нашем поселке преобладает блокированная двухэтажная застройка, 3-4-этажные многосекционные и небольшие отдельно стоящие дома общей площадью 170— 220 м2 на участках 0,1 2 га каждый. Несущие конструкции объектов выполнены из сборного железобетона. В качестве материала для наружной «оболочки» зданий мы использовали бетонные блоки с внутренним утеплителем (разработка НИИ железобетона), которые в 3 раза дешевле кирпича. Кровли все совмещенные.

Согласно данным предварительных расчетов стоимость квадратного метра жилья для покупателей в нашем поселке будет составлять $600. По крайней мере, мы на это очень надеемся. Что получится с архитектурой - это вопрос, конечно, любопытный.

Хатунцев: На мой взгляд, продажная стоимость объекта может быть существенно увеличена за счет его архитектурных достоинств при тех же затратах на строительство. Можно сделать такую архитектуру, чтобы она привлекала потребителя, а не раздражала. Для того чтобы удовлетворить всех потенциальных потребителей или большинство из них, архитектура должна быть достаточно нейтральной, не вызывающей, и, конечно, здесь должен приниматься во внимание вопрос о социальной однородности. Не могут на одной улице стоять дома по 1000 м2 и 200 м2.

Вербицкий Юрий Сергеевич - генеральный директор компании "РВМ-2000" (слева); Лобанов Алексей валерьевич - руковидитель архитектурного бюро "Слобода" (справа)

«ТС»: Может ли дефицит предложения недорогого загородного жилья быть восполнен за счет массового строительства таунхаусов?

Иванов: Таунхаус - это тип загородного жилья, который начал развиваться в Подмосковье сравнительно недавно. Таунхаус представляет собой сблокированный коттедж, рассчитанный на проживание нескольких семей, каждой из которых принадлежит небольшой участок земли размером с палисадник. В середине 90-х годов поселки таунхаусов не пользовались популярностью. В то время каждый состоятельный владелец мечтал приобрести участок посолиднее, возвести на нем кирпичный особняк и огородить его высоким забором. Покупателей со средним достатком тогда было совсем немного. По этой причине таунхаусы долгое время не могли найти достойного места на рынке недвижимости.

Сегодня, по мнению многих экспертов, таунхаусы рассматриваются как удачная альтернатива столичной квартире, поскольку современная двухуровневая квартира в сблокированном коттедже стоит столько же, сколько стандартная 3-4-комнатная квартира в Москве. Опыт продаж свидетельствует о том, что покупателями квартир в многосекционных домах чаще всего становятся деловые, активные люди, хорошо знакомые с западным образом жизни и ориентирующиеся на него. Приобретая такую квартиру, они получают загородный дом, расположенный в экологически безопасном месте, и удобства мегаполиса.
Таунхаусы сейчас строят по всем направлениям Подмосковья. Малометражные квартиры в них (90— 150 м2) будут продаваться по цене $60—200 тыс., что для покупателей среднего класса вполне приемлемо.

Орбант: Мнение о том, что за городом можно жить только в собственном доме, отдельно стоящем на большом участке земли, постепенно меняется. И переосмыслению подхода в значительной степени способствовало появление таунхаусов. Причем анализ рейтинга потребительских предпочтений позволяет сделать вывод о том, что с каждым годом количество приверженцев сблокированных коттеджей будет увеличиваться.

Я с семьей живу в таунхаусе, уже во втором по счету. Многие почему-то думают, что маленькие придомовые участки земли (как правило, от 1,5 до 5 соток) отпугивают потенциальных покупателей. Ничего подобного. Мне, например, эта земля вовсе не нужна. Зато мой ребенок имеет возможность общаться со сверстниками, а не сидеть после возвращения из школы на участке, не зная чем заняться. Между прочим, сегодня проблема общения - это самая большая проблема в условиях проживания в пригородной зоне столицы. Я имею в виду, конечно, не взрослых, которые в течение дня так наговорятся, что к вечеру мечтают лишь о том, как бы поскорее добраться до дома, а детей, которым для нормального развития необходимо играть с другими детьми, кататься на велосипедах, гонять в футбол и пр.

Шитиков Алексей Владимирович - исполнительный директор ГК "Корабельная сосна"

«ТС»: Отечественный рынок загородной недвижимости пока очень сильно отличается от европейского или американского аналогов. Об этом можно судить не только по объемам строительства, но и по его качеству. Что из зарубежного опыта освоения пригородных территорий не мешало бы позаимствовать российским компаниям?

Ноздрачева: Европейские проектировщики очень часто обращаются к теме экологии. Особенно большое внимание экологической проблеме уделяют такие страны, как Германия, Нидерланды, Великобритания, Швейцария, Канада. Многие голландские поселки имеют сегодня статус «экологических поселков», где помимо экологически безопасных строительных материалов (кирпич и дерево) широко применяются так называемые «нетрадиционные» источники энергии. Зеленые крыши и солнечные батареи это то, что сегодня можно увидеть в самых последних образцах загородного строительства Европы. Первые - чрезвычайно дешевые в использовании, вторые - требуют довольно больших объемов первоначальных капиталовложений, но и те и другие дают очень хороший результат. Отсутствие на территории поселков проезжей части для автотранспорта, очень серьезная система велосипедных и пешеходных дорожек - один из вариантов решения экологических задач. К сожалению, в ближнем Подмосковье примеры коттеджных поселков, которые максимально отвечали бы современным экологическим требованиям, увидеть невозможно. Тем не менее, будем оптимистичны.

Лобанова: Я была знакома с конкретными потребителями объектов строительства в Германии и после беседы с ними поняла одну очень интересную вещь: в Германии абсолютно все регламентируется. Предположим, строится коттеджный поселок. При заключении договора на строительство индивидуального дома оговаривается не только материал, из которого должно быть выполнено, к примеру, кровельное покрытие, но и его цвет. С одной стороны, это хорошо. Но, как говорится, что для немца здорово, то для русского - сами знаете... Русский человек Вас вряд ли когда-нибудь поймет, если Вы ему станете объяснять, что оттенок кирпича, используемого в этом поселке в качестве финишной отделки коттеджей, должен быть такой-то, марка такая-то, а забор ни в коем случае не должен превышать 50 см, и т.д. В принципе подобная педантичность позволяет придать некое единообразие застройке, но в некоторых ситуациях она существенно сужает спектр архитектурных возможностей проектировщиков, что не может не вызвать негативной реакции с их стороны, поскольку мешает осуществлению творческих замыслов. Но нельзя не признать и тот факт, что в германской архитектурно-строительной практике есть очень много положительных моментов, главный из которых, я считаю, — запрет на строительство при отсутствии авторского надзора со стороны архитектора. Так что у германских коллег есть что перенять, по крайней мере, в плане нормативном. Конечно, далеко не все подойдет для России, но кое-что очень даже пригодилось бы. Особенно тот опыт, который накоплен в коттеджном строительстве.

Безукладников: Целиком и полностью с Вами согласен. Причем вышесказанное относится не только к практике строительства загородных поселков. Я неплохо знаю, как все это происходит в Германии. Наша основная проблема — это полное бесправие архитекторов. В Германии же архитектор - главное действующее лицо на строительной площадке. Он выполняет приблизительно те же функции в строительстве, что и адвокат в юриспруденции. То есть заказчик нанимает архитектора, делегирует ему полностью все права и со строителями практически не контактирует. Ответственность за качество выполнения строительно-монтажных и отделочных работ несет архитектор. Именно он обладает всей полнотой власти на строительной площадке и, представляя интересы заказчика, по сути дела, всегда находится в оппозиции к подрядчику. Ни один счет, выставленный подрядчиком, не принимается к оплате без подписи архитектора, что позволяет последнему иметь 100-процентную уверенность в положительных результатах своей деятельности.

Второй момент, который стоит позаимствовать у зарубежных коллег, — это степень проработки тендерной документации. В Германии в пакет тендерной документации входят не только рабочие чертежи, но и подробное строительное задание, включающее требования государственных нормативных документов, описание всех этапов производства работ, в том числе мероприятия по организации стройплощадки, указания по применению тех или иных технологий, материалов и изделий, а также многое другое. Используя тендерную документацию, подрядчики в ряде случаев самостоятельно разрабатывают смежные части проекта и составляют собственные сметы. Впоследствии на основании тендерной документации производится сдача-приемка отдельных видов работ на промежуточных этапах строительства и по его завершении — всего объекта.

Иванов: Любое ужесточение и усложнение законодательства в России приводит к взяткам. Мне, например, очень сложно нарушить те строительные нормы и правила, которые сегодня существуют, хотя и в рекомендательном порядке. Во многих поселках, возводимых по единому плану, по крайней мере, в тех, над проектами которых мне приходилось работать, практикуется очень жесткий подход. Там ведь пока домовладельцы лишены права менять фасады. Причем, что характерно, в последние 2 — 3 года большинство застройщиков предпочитают именно эту схему. Другое дело, когда строительством дома каждый хозяин занимается самостоятельно. Сегодня у нас частный застройщик в принципе может делать все что захочет. Ограничивается лишь этажность. Но ведь архитектурный проект для него все равно кто-то разрабатывает. Так что у всех этих уродцев, диссонирующих с окружающей средой, есть родители. Если бы каждый автор отстаивал свое мнение, а не шел на поводу у упрямого заказчика, не способного оценить эстетическое качество постройки, подмосковные коттеджные поселки перестали бы шокировать своим внешним видом неподготовленного зрителя. Проблема и в том, что сами зодчие оказываются неподготовленными к специфике загородного дома.

Шитиков: К сожалению, сегодня многое зависит от уровня культуры людей, осуществляющих финансирование строительства. Человек с деньгами может диктовать свои условия, а против лома нет приема. И, тем не менее, мне кажется, что архитектурный облик Подмосковья начал меняться, причем в лучшую сторону. Чувствуется, что архитекторы осознали свою роль в строительном процессе и пересмотрели отношение к нему.

Небов: Мои знакомые убедились в этом на собственном опыте. Я в двух словах расскажу историю о том, как они строили себе дома. Все начиналось с того, что из каталога выбирался наиболее подходящий коттедж площадью приблизительно 200-300 м2. Архитектор уверял своих клиентов: да-да, это вам подойдет, все хорошо. В итоге из стартовых 200-300 «квадратов» не без помощи того же архитектора получалось 500 «квадратов», а это уже другая ценовая категория. Лобанова: Потому что человек, как правило, ориентируется на городскую квартиру и считает, что 200 м2 это у него только комнаты. Однако в загородном доме, если он не одноэтажный, обязательно должна быть как минимум одна лестница. Кроме всего прочего в коттедже, какого бы типа он ни был, непременно появятся те или иные технические помещения, например, бойлерная, электрощитовая и т.п. То есть человек, прежде чем начинать строительство, должен четко себе представлять, чего он хочет: построить загородный дом, в котором было бы удобно, комфортно и в то же время экономно жить, либо просто пыль соседям в глаза пустить.

Знаете, встречаются люди, у которых одно на уме - продемонстрировать любыми мыслимыми и немыслимыми способами свою финансовую состоятельность. Такие люди приобретают «дворцы», не имеющие ничего общего с архитектурой, не потому что они им действительно нравятся, а потому, что они мало кому доступны. Когда к нам приходит подобный заказчик, мы сразу понимаем, с кем имеем дело. Есть и другие люди - тоже добившиеся немалого успеха, но которые не нуждаются в рекламе своей успешности и во всех своих начинаниях руководствуются здравым смыслом. Для них мы разработали гипотетическую модель идеального загородного дома-трансформера.

Что он собой представляет? Это архитектурно-строительная система, в основу которой положены конструктивные и технологические решения, позволяющие получить существенную экономию на этапе строительства коттеджа и добиться сокращения расходов на его содержание. В Подмосковье построено уже несколько таких коттеджей. Может быть, они не самые дешевые, но это дома, в которых экономно и удобно жить.

Лобанов: Эти дома-трансформеры при площади около 200 м2 почти в два раза дешевле аналогичного жилья, представленного сегодня на рынке загородной недвижимости. И самое главное - они неоднократно были отмечены призами и премиями на различных архитектурных конкурсах: московских, российских и международных.

Надо сказать, что мы не остановились на анализе только технологической составляющей ситуации с коттеджным, я бы даже сказал с «палатным» строительством. Ведь слово «палата» происходит от итальянского «palazzo», стало быть, словосочетание «палатное строительство» больше подходит для обозначения того интереса к классической архитектуре, который мы сегодня наблюдаем. Так вот, мы провели работу, которую для себя назвали «Анализ эволюции представления наших заказчиков о прекрасном».

С тех пор, когда мы еще только-только начинали работать и строили из копеечных материалов, когда водоэмульсионку надо было доставать, когда гипсокартона как такового не было, а был лишь материал под названием ДСП, когда встроенные лампочки делались из обыкновенных настольных светильников, общий культурный уровень заказчика, без всякого сомнения, заметно вырос. Пришли люди, уже многое повидавшие, имеющие одно, а то и два достаточно приличных высших образования, с ними легко говорить об архитектуре, они достаточно конкретно формулируют свои пожелания.

Работать стало сложнее по другой причине: 10 лет тому назад заказчик фактически работал под честное слово архитектора. Будущие домовладельцы готовы были при¬нимать любые наши решения, и правильно выстроенная текстовая часть работы с заказчиком уже гарантировала успех. Тогда еще не было визуального ряда, опираясь на который заказчик мог бы сказать: я желаю здесь вот такую лестницу, а здесь - вот такую дверь. То есть для заказчика архитектор был носителем культуры. Сейчас роль носителей культуры перешла к глянцевым журналам. Отныне именно они формируют общественные представления о прекрасном. Примерно 1,5 года назад с легкой руки этих изданий все архитектурные стили разбились на две составляющие: современная архитектура и классическая архитектура. Причем в голове заказчика эти самые направления перемешались самым фантастическим образом.

Что касается коттеджных поселков, с которых мы начали разговор, то они свою эстетику формируют именно в этих двух направлениях. Сегодня в застройке пригородных зон преобладают классическая, как правило, ренессансная, и современная архитектура, в основном функционализм без каких-либо вариантов. В результате клиенты, предпочитающие что-нибудь третье, попадая в такие поселки, вынуждены заказывать у нас проекты интерьеров в соответствии с собственными вкусовыми предпочтениями и представлениями об уюте, комфорте, эстетике. И надо сказать, что данная практика уже становится нормой. Поэтому стилевое решение интерьерной среды очень часто не совпадает с архитектурным стилем «оболочки», в которой клиентам приходится жить.

«ТС»: Вы сказали дом-трансформер. Как же он трансформируется?

Лобанов: Согласно нашей концепции дом-трансформер - это дом, который можно строить очередями. В чем суть этой концепции. Сначала строится базовый блок площадью примерно 1 20 м2. Это нормальный благоустроенный жилой дом, в котором можно жить до тех пор, пока не появятся желание и возможность его увеличить за счет пристраиваемых и надстраиваемых модулей. Добавляя по мере надобности вожделенные «квадраты» можно получить жилье эконом-класса, бизнес-класса, а при необходимости и vip-класса.

Модульный способ строительства также позволяет поэтапно модернизировать системы инженерного обеспечения дома. Например, в нашем доме сначала мы установили финские электроконвекторы. Конечно, электрическое отопление в условиях Подмосковья - вещь не дешевая, но базовые расходы не в пример ниже, чем при газовом отоплении. Жили так полтора года, до тех пор, пока не собрались с силами и не поставили газовый котел. На монтаж всей системы газового отопления двум рабочим потребовалось полтора дня. Никакой пыли, никакой грязи. Это как раз еще одно направление, по которому можно развивать технологическую составляющую модульного жилища. То есть не только увеличивать его площадь, наращивать объем, но и менять начинку.

Хатунцев: Я считаю, что универсального дома, который можно бесконечно достраивать, быть не может. На мой взгляд, значительно важнее при проектировании иметь четко сформулированное задание. Однако многие клиенты зачастую ограничиваются следующим пожеланием: спроектируйте так, чтобы мне понравилось. Такого быть не должно. При отсутствии четкости в постановке задачи лучше потратить время и деньги на то, чтобы эту четкость найти, нежели браться за реализацию заведомо неправильных решений. Если заказчику нужен дом со свободной планировкой и последующим развитием или, например, супер-экономный дом - тогда надо идти по этому пути.

Причем если у заказчика имеются собственные пожелания относительно архитектурного стиля будущего коттеджа, желательно сразу обращаться к архитектору, работающему именно в этой стилистике.

«ТС»: Насколько такой показатель, как рыночная стоимость, позволяет оценить качество загородного дома?

Орбант: Можно я выскажу свое мнение? В настоящее время рыночная стоимость полностью и адекватно отражает качество загородного объекта. Мне, как инвестору, это абсолютно понятно и доказывать уже не требуется. Сегодня рынок недвижимости уже сформировался, есть цены, есть объекты, их можно посмотреть.

Шитиков: Если учесть, что на рыночную стоимость загородной недвижимости влияют цена участка, архитектура дома, его планировка и расположение на участке, а также многие другие факторы, то ее вряд ли можно считать критерием оценки качества строительства этого дома. Качество готового объекта, как продукта строительства, зависит от качества проекта, качества используемых строительных материалов и качества строительно-монтажных работ, то есть от уровня профессионализма архитектора, добросовестности производителей и поставщиков материалов и конструкций, степени квалификации строителей.

Небов: Проблема качества строительства в России - это вещь не преходящая. Когда отечественное строительство станет качественным, никому не известно, потому что к стыду своему мы все сделали для того, чтобы качество как таковое исчезло с нашего строительного рынка. За примерами далеко ходить не надо. У нас в Подмосковье есть бетонный завод. Для приготовления тяжелых бетонов в качестве мелкого заполнителя, как Вы знаете, используют песок, а в качестве крупного — щебень. От их зернового состава в значительной степени зависит качество бетона. Представьте себе такую ситуацию: мы заключили договор на поставку песка с модулем крупности 2,5. Однако из карьера совершенно спокойно могут привезти песок с модулем крупности 1,5, который допускается применять лишь для приготовления бетонов класса В15. Характеристики щебня тоже не соответствуют тому, что написано в сертификате. То есть у нас сегодня никто ни за что не отвечает. Не стану же я судиться с недобросовестными поставщиками из-за некачественной щебенки, слишком мелкого песка и т.д. Этак замучаешься ходить по судам и доказывать свою правоту.

Или вот другой случай. Получаем недавно арматуру третьего класса, если верить сопроводительной документации. Однако невооруженным глазом видно, что рисунок периодического профиля этой арматуры соответствует второму классу. При более пристальном рассмотрении сертификата обнаружил внизу следующую приписку: «Ввиду поломки стана третьего класса (с прокатным рисунком, характерным для арматуры третьего класса) прокатали арматуру 3 класса на стане 2 класса». Потрясающе! Где, в какой стране мира можно встретить такой казус? А наши прорабы, которые укладывают бетон абы как?

Лобанов: В некоторых случаях заказчик сам виноват: стремясь сэкономить, он нанимает дешевую, а стало быть, неквалифицированную рабочую силу, забывая при этом известную пословицу - «Скупой платит дважды». Использование труда «шабашников» - это путь кажущейся экономии. Дешевле может получиться только в одном случае: если будущий владелец коттеджа сам хорошо разбирается в строительном деле и способен проконтролировать качество строительных материалов, монтажа и отделочных работ. Заказчика, не компетентного в вопросах строительства, ждут большие неожиданности, причем не всегда приятные.

Если же в реализации проектов застройки коттеджных поселков принимают участие надежные, хорошо себя зарекомендовавшие фирмы, риск возникновения проблем с качеством строительно-монтажных работ практически исключен. К тому же при обнаружении в процессе эксплуатации объекта скрытых дефектов можно предъявить подрядной организации претензии, и та будет обязана их устранить, а отыскать бригаду напортачивших «шабашников» после окончания работ и заставить их что-либо переделать - Вам вряд ли когда-нибудь удастся.

«ТС»: Какие строительные материалы чаще всего используются для возведения малоэтажного жилья в Московской области?

Иванов: Подмосковный рынок загородного жилья достаточно консервативен. Американская технология модульного строительства, появившаяся несколько лет назад, не прижилась до сих пор. Самыми востребованными строительными материалами на сегодняшний день являются кирпич и дерево. В эконом-классе строятся блочные и каркасные дома.

У застройщиков, с которыми приходилось работать мне, большой популярностью пользуется кирпич, изготовленный на заводе «Победа-Кнауф». Сегодня на рынках Санкт-Петербурга и Москвы он представлен под торговой маркой RAUF. Чем он хорош? Это не полнотелые кирпичи традиционных размеров, а многощелевые двойные и тройные керамические блоки. Причем для финишной отделки фасада можно использовать лицевые виды кирпича RAUF в том числе с фактурной поверхностью, например, такие как «Ретро», «Тростник», «Кора клена» и «Кора дуба», а для расстановки визуальных акцентов подойдет полнотелый колотый кирпич, фактура которого напоминает натуральный камень.

Конечно, крупноформатные керамические камни RAUF — дорогое удовольствие, но они берут своей технологичностью и непревзойденными теплоизоляционными характеристиками. Применяя их, можно построить качественный теплый кирпичный дом в сжатые сроки. В настоящее время мы из кирпича RAUF строим коттеджный поселок «Липки». С уверенностью могу сказать: отличный материал. У него единственный недостаток - он плохо пилится. Поэтому для того, чтобы при возведении коробки можно было безболезненно обойти оконные или дверные проемы, необходимо предусмотреть доборные элементы.

Хатунцев: Выбор материала всегда зависит от бюджета. Самый экономичный на сегодняшний день вариант наружных ограждений - пенобетонные блоки с последующей облицовкой кирпичом. Конечно, каркасный дом будет дешевле, но редкий заказчик пойдет на такое решение. Дает о себе знать российский менталитет.
Вне конкуренции - стены из обычного щелевого кирпича с внутренним утеплением. Если все будет выполнено с соблюдением технологии монтажа, то с ними никогда не будет проблем.
Керамические камни RAUF - это замечательно, но для многих они все-таки дороговаты.

Небов: Можно я задам вопрос присутствующим архитекторам? Существуют различные системы отопления индивидуального малоэтажного дома. Какие системы Вы могли бы порекомендовать жителям нашего будущего поселка?

Орбант: Хоть я и не архитектор, но, опираясь на собственный опыт, могу сказать следующее. В первом доме, который у меня был, я сделал только теплые полы, без радиаторов. Этот вариант мне показался не самым комфортным. На даче у меня установлены электроконвекторы. Тоже плоховато - слишком сухой воздух. По-моему самое лучшее - это комбинация теплого пола с радиатором. Правда, при одном условии: если теплозащитные характеристики наружных ограждающих конструкций дома соответствуют нормативным требованиям. То есть, когда стены Вашего дома не переохлаждаются и, стало быть, нет постоянного перемещения воздуха, вызванного разницей температур в различных точках помещения.

Лобанова: Абсолютно с Вами согласна. Хотелось бы только добавить: если Вы решите построить современный дом с большими площадями фасадного остекления советую для повышения комфортности использовать специальное обогреваемое стекло.

«ТС»: Павел Борисович, вопрос к Вам. Вы сказали, что планируете построить в Подмосковье коттеджный поселок для северян. Чем он будет отличаться от коттеджного поселка для москвичей? Что в нем будет такого особенного? У Вас наверняка уже сложился образ идеального коттеджного поселка.

Небов: К сожалению, мы до сих пор не можем определиться и однозначно ответить на вопрос: какой поселок нужен нашим потенциальным покупателям, потому что чем больше мы беседуем с теми людьми, для которых собираемся строить, чем больше изучаем потребительский спрос, тем больше понимаем, что реализовать этот проект за три года крайне сложно. Я, например, не уверен в том, что те 400—500 человек, изъявивших сегодня готовность потратить свои сбережения на благоустроенное жилье в нашем поселке, придут когда-нибудь к общему знаменателю в вопросах выбора оптимальной планировочной структуры этого самого поселка, архитектурного и объемно-планировочного решения коттеджей, их декоративного оформления, количества объектов инфраструктуры и так далее. Слишком уж разные у всех представления о том, каким должно быть «родовое гнездо». А где гарантии, что всех новоиспеченных обладателей недвижимости устроит та цена за коммунальные услуги, которую им придется платить в период эксплуатации поселка?

Вопросов, требующих ответа, больше чем достаточно. Одним словом, какой поселок следует считать правильным, не знаю, поскольку я в этой теме новичок, но кое-какое представление об идеале у меня сложилось. Во-первых, чтобы готовые объекты нашли своего потребителя и достаточно активно реализовывались, каждый поселок должен проектироваться с учетом запросов и финансовых возможностей той или иной категории покупателей. Совершенно очевидно, что поселок для столичных банковских сотрудников, имеющих личный транспорт, будет кардинально отличаться от поселка, предназначенного, для жителей нефтегазодобывающих регионов. Кстати, адресность дает о себе знать уже на стадии выбора участка под застройку.

Чем руководствовались мы, когда искали территорию для строительства поселка северян? Для нас основным критерием выбора земельного участка являлась близость железнодорожной станции, потому что мы понимали — человек, потративший все свои сбережения на строительство дома, вероятнее всего не сможет купить для каждого члена семьи по машине. И таких специфических моментов очень много.
«Правильным» поселок можно будет считать в том случае, если его жителям придется платить за коммунальные услуги не более $300 в месяц. Я полагаю, это небольшая цифра для Подмосковья, и если мы сможем выйти на нее, то будет очень даже неплохо.

Правильный коттеджный поселок должен строиться по единой архитектурной концепции и в одном ритме. То есть разница в сроках сдачи готовых объектов должна быть минимальной. Если коттеджи будут возводиться почти одновременно, удастся исключить возможность возникновения таких ситуаций, когда одна семья уже заселилась, а у соседей еще только отрывается котлован.

Для того чтобы будущие домовладельцы, находясь вдали от города, чувствовали себя комфортно и не испытывали каких-либо неудобств, в коттеджном поселке следует предусмотреть сеть объектов социальной инфраструктуры. В элитных поселках она решается с большим размахом, занимает значительную территорию и требует солидных капиталовложений. Мы, я думаю, ограничимся детской площадкой и магазином, а с объектами развлекательного назначе¬ния пока что повременим.

Хатунцев: При однотипной застройке угодить всем потенциальным покупателям действительно невозможно. Но надо исходить не из отдельных объектов строительства - больших и маленьких, классических и современных, а из концепции генплана. Можно ведь предусмотреть такую планировочную структуру, когда разностилевая застройка превратится в достоинство поселка. Например, можно разбить весь участок на некие зоны, каждая из которых будет иметь свой художественный образ, не противоречащий при этом единой концепции генплана.

«ТС»: Очень часто владельцы, обеспокоенные вопросами безопасности, начинают по завершении строительства заниматься «самодеятельностью»: сооружают заборы немыслимой высоты иногда с колючей проволокой по периметру, устанавливают на окна защитные решетки. Как Вы относитесь к подобным проявлениям инстинкта самосохранения?

Небов: Возлагать надежды на то, что кирпичный забор, напоминающий крепостную стену, и оконные решетки спасут от несанкционированного вторжения на Ваш участок и защитят Вашу собственность от посягательств со стороны злоумышленников, по меньшей мере, наивно. Все равно, до кого нужно, до того всегда доберутся, у кого захотят украсть, у того украдут. Да и к чему такая предосторожность? Коттеджи стоят, как правило, не в глухом лесу, не в открытом поле, а на территории охраняемого поселка. Так что в данном случае все страхи и опасения за свою безопасность и сохранность имущества являются преувеличенными. Ну а такая криминальная ситуация, когда сосед крадет у соседа, встречается очень редко.

Однако не подумайте, что мы вовсе решили отказаться от заборов. Эта идея уже многим приходила в голову, а некоторым удалось ее даже реализовать, но существует такое понятие, как менталитет, и вы от него никуда не денетесь. Пословица «Чем выше забор, тем лучше сосед» еще долго будет храниться в анналах памяти наших соотечественников. Оценив объективно ситуацию, мы приняли решение сделать для всех жителей нашего поселка стандартные заборы. Причем устанавливать их будем только вдоль земельной границы с соседями, чтобы исключить риск возникновения конфликтов на почве размежевания. Со стороны улицы ограждений можно вообще не делать: зачем скрывать архитектуру здания, а главное от кого?

Что касается конструктивной схемы домов, то мы, скорее всего, пойдем по следующему пути: разработаем стандартный вариант, в основе которого будет лежать каркас, образованный сеткой колонн и монолитными перекрытиями. Право выбирать конструктивное решение «оболочки» и «начинки» коттеджа будет принадлежать владельцу коттеджа. Мы, безусловно, отдаем себе отчет в том, что вряд ли сможем избежать проблем, связанных с согласованием всех этих фасадов, поскольку понимаем, что не всякий заказчик имеет ясное представление о том, каким же должен быть «хороший дом» и потому будет требовать от застройщика учета всех своих пожеланий, зачастую взаимоисключающих. Принимая во внимание все вышесказанное, полагаю, что доходность нашего коммерческого предприятия будет не очень высокая.

Хатунцев: Тем, кто все-таки захочет подстраховаться в плане обеспечения безопасности, скажу: сегодня существует множество способов защиты жилья при помощи различных технических средств. Если заказчик все-таки настаивает на использовании защитных решеток, то можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Проще всего, но дороже, приобрести рольставни. Можно установить защитные решетки, но не снаружи, а изнутри: например, в виде решетчатой гармошки, складывающейся в простенок. Либо на стадии проектирования следует предусмотреть ставни, которые служили бы элементом декоративного оформления фасада.

Ноздрачева: К высоким заборам наши соотечественники действительно питают страсть. Это наша общая беда. А вот в Голландии высота конструкций, ограждающих участок по его периметру, регламентируется. Согласно голландским нормам, применяемым в коттеджном строительстве, высота заборов не должна превышать 80 см. Такие ограждения позволяют создавать не изолированные друг от друга пространства, а открытую поселковую структуру.

«ТС»: По мнению многих аналитиков, современный рынок загородной недвижимости не располагает возможностью удовлетворить растущие запросы покупателей. Какие факторы сдерживают его развитие?

Вербицкий: Серьезным препятствием для развития рынка загородной недвижимости является, во-первых, ограниченный ресурс земли в Подмосковье.
Второй существенный фактор, сдерживающий развитие рынка коттеджного строительства - отсутствие эффективной схемы кредитования. К сожалению, ипотека еще не получила должного распространения на рынке загородной недвижимости. Имеются лишь отдельные примеры использования ипотечных схем при строительстве загородного жилья. Иногда крупные застройщики предлагают собственные программы кредитования, сотрудничая с банками на договорной основе.

Небов: Действительно, проблема ипотеки — это проблема из проблем. Правда, я бы не сказал, что для Подмосковья она очень актуальна, ведь люди, которые сюда приезжают из других регионов, в ипотечных программах не нуждаются, поскольку у них-то деньги есть. А вот соотечественникам, проживающим в той части России, которая осталась за рамками нашего обсуждения, ипотека очень нужна. Сегодня кредиты выдаются под 1 5% и более годовых. Это очень дорого. Планирует ли наше прави¬тельство использовать в качестве источника средств для ипотеки стабилизационный фонд - неизвестно. Если и да, то, вероятнее всего, не скоро, потому что стабилизационный фонд нужен для того, чтобы поддерживать нашу голодную армию и пенсионеров.

Еще одним источником ипотеки может стать капитал зарубежных банков. Но эта тема пока только обсуждается, поскольку все понимают, что в этом случае российские банки превратятся в операторов. Пройдет в правительстве этот вариант или нет — время покажет.
Многие предприятия, например «Газпром», ряд нефтяных компаний, начали в этом году предлагать собственные программы кредитования.

Орбант: Что касается ипотеки, то на самом деле с ней все не так уж плохо, как кажется. Наша компания, кстати, тоже способствует выдаче ипотечных кредитов, причем уже не
первый год. В 2002 году люди с нашей помощью получили $3 млн, в 2003 году- $10 млн, в 2004 году - $30 млн. То есть с каждым годом общая сумма кредитов увеличивалась в несколько раз.
Кстати, я и сам получил ипотечный кредит, правда, в Сбербанке, причем потратил на процедуру его оформления 2 часа. Сбербанк дает ипотеку под 11 %, по крайней мере, на строительство того объекта, который им финансируется. То есть дело не в том, что у людей нет денег, а в менталитете. Некоторые не хотят брать ипотечный кредит. Да, сложно получить ипотеку под загородные новостройки, поскольку пока не выстроена схема общения с банками. Но под «вторичку» ипотеку получить реально, было бы желание. Денег в Сбербанке навалом. Сегодня у всех банков избыток ликвидности. Все они активно продвигают ипотечные программы. Существует государственная ипотечная программа ИЖК.

Если говорить о каких-то других источниках финансирования ипотеки, то средств в нашей стране достаточно, даже внутренних: и у людей сбережения колоссальные, и у банков. Ипотека — это же просто рефинансирование. Мы внутри страны производим чистый продукт для себя же.

Небов: Ипотека - это очень хорошая штука, но сотрудники моей компании, получающие в Подмосковье 1 5 тыс. руб. в месяц, не могут себе позволить ипотеку под 11 %. То есть, если говорить о людях, действительно нуждающихся в деньгах, они кредит на таких условиях никогда не возьмут, потому что не смогут расплатиться с банком. Риелторы немного оторваны от жизни.

«ТС»: Как Вы оцениваете перспективы коттеджного строительства в Подмосковье?

Орбант: Компания, которую я представляю, имеет более чем 8-летний опыт коттеджного строительства. Поэтому суверенностью могу вам сказать, что бизнес этот живой и самое главное — потенциально очень емкий, поскольку в Москве жить уже просто невозможно ни богатым, ни бедным. Ухудшающаяся с каждым годом экологическая обстановка заставляет столичных жителей перебираться за город. Москвичам больше некуда деваться, так что застройка Подмосковья продолжится, и количество предложений, отвечающих потребительскому спросу, сформировавшемуся в том или ином сегменте рынка, будет постепенно увеличиваться.

Реальный инструмент усиления динамики развития рынка загородной недвижимости — ипотека. Совершенствование существующих систем ипотечного кредитования будет способствовать более активному освоению новых территорий в пригородной зоне столицы. К тому же на сегодняшний день сложилась следующая ситуация. Относительно недавно, как вы знаете, был принят Закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Он существенно затормозит новое строительство в Москве. Строительные компании, прежде концентрировавшие свою деятельность в городе, будут постепенно покидать столицу и активизируют свою работу в области. Начнется процесс перераспределения рынка недвижимости, изменится направление инвестиционных потоков. Люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, начнут скупать малоэтажное жилье в Подмосковье. А тот, кто один раз пожил в загородном доме, уже никогда не переедет в московскую квартиру.

Лобанов: Я лично очень надеюсь на то, что произойдет сдвиг в сознании, который заполнит нишу, образовавшуюся искусственно после известных событий 1917 года. Мы, наконец, вернемся к базовым ценностям.

Дом - это родовое гнездо, которое должно развиваться по тем же законам, по которым оно развивалось в русской деревне конца XIX — начала XX века. В любом из нас «сидит» человек, который корнями уходит туда. А как строили наши предки? Они ставили дом-основу. Когда в крестьянской семье подрастали дети и заводили собственную семью, родительский дом увеличивали: к основному срубу прирубали срубы поменьше, добавляли этажи, приделывали дворы-сараи, другие постройки. В Сибири встречались избы, в которых спокойно поместилось бы 6-8 современных 2-3-комнатных квартир. Если концепция растущего дома найдет сторонников, создадутся предпосылки для закрепления человека на земле и для появления у нас нового класса загородной недвижимости - массового малоэтажного жилья, доступного уже не 5%, а ориентировочно 15-20% наших соотечественников. По крайней мере, в Москве это реально.
Архитектура, я надеюсь, приобретет современный функциональный характер, пейзаж Подмосковья радикально изменится, и жизнь за городом будет вызывать только положительные эмоции.


Редакция выражает благодарность
«РНТО Строителей»
за помощь в подготовке и
организации встречи.